Zuhören und suchen. Am Anfang steht keine Anzeige, sondern ein Gespräch. Wie lebst du, was brauchst du in fünf Jahren, was ist dir wirklich wichtig, was kannst du tragen? Erst dann wird gesucht, auf den Portalen, im Netzwerk, im Gespräch mit anderen Maklern. Und gefiltert, damit du nicht zwanzig Wohnungen besichtigst, um die eine zu finden.

Prüfen, bevor dein Herz entscheidet. Grundbuch, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Energieausweis. Alles aus den Fragen 3 bis 8 wird gelesen, bevor du dich verliebst. Und bei der Besichtigung geht ein zweites Paar Augen mit, das auf Feuchtigkeit im Keller achtet, während du auf das Licht im Wohnzimmer schaust.

Verhandeln. Nicht nur über den Preis. Auch über den Übergabetermin, die Einbauküche, kleine Mängel, die Reihenfolge der Zahlungen. Ruhig, sachlich, mit Respekt für den Verkäufer. Eine gute Einigung ist eine, mit der beide Seiten am Notartisch sitzen können.

Begleiten bis zum Schlüssel. Die Unterlagen für deine Bank zusammenstellen. Den Kaufvertragsentwurf vor dem Notartermin mit dir in Ruhe durchgehen, Satz für Satz. Beim Notartermin dabei sein. Und bei der Übergabe das Protokoll führen, Zählerstände inklusive.

Wenn du ein ganzes Haus kaufst. Dann kommen Mietaufstellung, Mietverträge, Kautionen, offene Forderungen und die Frage hinzu, ob die Zahlen auf dem Papier zu dem Haus passen, das vor dir steht.

Erst schriftlich, dann die Arbeit. Seit Dezember 2020 braucht ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus die Textform. Eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht. Bevor die Arbeit beginnt, solltest du schwarz auf weiß sehen, wer für dich arbeitet, was er tut und was es kostet.

Gezahlt wird nur bei Erfolg. Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar wirklich zustande kommt. Kein Kauf, keine Provision. Eine Reservierungsgebühr, die in vorformulierten Bedingungen versteckt ist, hat der Bundesgerichtshof schon 2023 für unwirksam erklärt.

Wer wen beauftragt, entscheidet, wer zahlt.

1. Du beauftragst einen Käufermakler, der nur für dich arbeitet: Dann zahlst du ihn, so wie ihr es schriftlich vereinbart habt.
2. Ein Makler arbeitet für Käufer und Verkäufer zugleich: Dann zahlen beide den gleichen Betrag, keiner mehr als der andere.
3. Der Verkäufer hat den Makler beauftragt, und du sollst einen Teil übernehmen: Dann höchstens so viel wie der Verkäufer, und erst, nachdem er seinen Teil nachweislich bezahlt hat.

Für (b) und (c) gilt seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2025: Jede Vereinbarung, die mehr auf den Käufer schiebt, ist vollständig unwirksam, nicht nur der Teil, der zu viel ist.

Wenn du ein ganzes Haus kaufst. Die Teilungsregeln schützen Verbraucher beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Bei einem Mehrfamilienhaus, einem Grundstück oder einem Kauf als Unternehmen gelten sie nicht. Dann ist alles Verhandlungssache, und die schriftliche Vereinbarung wird noch wichtiger.

Klarheit von Anfang an. Eine schriftliche Vereinbarung, die du ohne Wörterbuch verstehst. Was getan wird, was es kostet, wann es fällig wird und wie du die Zusammenarbeit beenden kannst. Keine Überraschung am Notartisch.

Einen Menschen, den du erreichst. Einen festen Ansprechpartner, der zurückruft. Du solltest wissen, wer deine Unterlagen liest, wer neben dir bei der Besichtigung steht und wer verhandelt. Am besten ist das immer dieselbe Person.

Die Wahrheit, auch wenn sie unbequem ist. Manchmal ist die wertvollste Arbeit ein Satz wie: „Diese Wohnung würde ich nicht kaufen.“ Ein Käufermakler, der dir von einem Kauf abrät, hat in diesem Moment genau für dich gearbeitet. Auch wenn er an diesem Tag nichts verdient.

Verstehen statt Fachwörter. Grundbuch, Teilungserklärung, Beschlusssammlung, Kaufvertrag. Du solltest nicht nur unterschreiben, sondern verstehen, was du unterschreibst. Jede Frage ist erlaubt, auch die dritte zum selben Paragrafen.

Wenn du ein ganzes Haus kaufst. Dann solltest du nachvollziehen können, wie gerechnet wurde. Welche Mieten wirklich fließen, welche Verträge geprüft sind, welche Kosten auf dich zukommen. Zahlen, die du selbst nachrechnen kannst, nicht nur Zahlen, denen du glauben sollst.

Listening, then searching. It starts with a conversation, not a listing. How do you live, what will you need in five years, what truly matters to you, what can you carry? Only then does the search begin: on the portals, through the network, in conversations with other brokers. And the filtering, so you don't view twenty flats to find the one.

Checking, before your heart decides. Grundbuch (land register), Teilungserklärung (declaration of division), the minutes of the owners' meetings, the Wirtschaftsplan (annual budget), the Energieausweis (energy certificate). Everything in Questions 3 to 8 gets read before you fall in love. And at the viewing, a second pair of eyes comes along, watching for damp in the cellar while you look at the light in the living room.

Negotiating. Not only the price. Also the handover date, the fitted kitchen, small defects, the order of payments. Calm, factual, with respect for the seller. A good agreement is one both sides can sit down with at the notary's table.

Walking with you to the keys. Putting together the documents your bank needs. Going through the draft purchase contract with you before the Notartermin (notary appointment), quietly, sentence by sentence. Being there at the notary. And at the handover, writing the protocol, meter readings included.

If you buy a whole building. Then come the rent roll, the leases, the deposits, any open claims, and the question of whether the numbers on paper match the building standing in front of you.

First in writing, then the work. Since December 2020, a broker contract for a flat or a family home must be in Textform, written form. An email is enough, a handshake is not. Before any work begins, you should see in black and white who is working for you, what they will do, and what it costs.

You pay only when it succeeds. The Provision, the broker's fee, is only due once the purchase contract is actually signed at the notary. No purchase, no fee. A reservation fee tucked into standard terms was declared void by the Bundesgerichtshof, the Federal Court of Justice, in 2023.

Who hires whom decides who pays.

1. You hire a buyer's agent who works only for you: then you pay that agent, as agreed in writing.
2. One broker works for buyer and seller at the same time: then both pay the same amount, neither more than the other.
3. The seller hired the broker and you are asked to cover part: then at most as much as the seller, and only after the seller has provably paid their share.

For (b) and (c), a 2025 ruling of the Federal Court of Justice is clear: any agreement that shifts more onto the buyer is void in full, not just the part that is too much.

If you buy a whole building. The sharing rules protect consumers buying flats and family homes. They do not apply to an apartment building, a plot of land, or a purchase made as a business. There, everything is negotiated, and the written agreement matters even more.

Clarity from the start. A written agreement you can understand without a dictionary. What will be done, what it costs, when it is due, and how you can end the arrangement. No surprises at the notary's table.

A person you can reach. One fixed contact who calls you back. You should know who reads your documents, who stands next to you at the viewing, and who negotiates. Ideally, that is always the same person.

The truth, even when it is uncomfortable. Sometimes the most valuable work is one sentence: "I would not buy this flat." A buyer's agent who advises you against a purchase has, in that moment, worked exactly for you. Even if they earn nothing that day.

Understanding instead of jargon. Grundbuch, Teilungserklärung, Beschlusssammlung (register of owners' decisions), purchase contract. You should not only sign, you should understand what you sign. Every question is allowed, even the third one about the same clause.

If you buy a whole building. You should be able to follow how the numbers were worked out. Which rents are really coming in, which leases have been checked, which costs are heading your way. Numbers you can recalculate yourself, not only numbers you are asked to believe.