WEG, Teilungserklärung, Hausgeld: was du vor dem Angebot gelesen haben solltest

Diese Frage gilt für den Kauf einer Eigentumswohnung. Wenn du ein Einfamilienhaus kaufst, ist Frage 6 für dich wichtiger.

Wem du tatsächlich beitrittst

Wer in Deutschland eine Eigentumswohnung kauft, kauft nicht nur vier Wände und eine Tür. Er tritt einer Gemeinschaft bei, mit eigener Verfassung, einer Verwaltung, einer Versammlung und Regeln, die das Wohnen bestimmen, solange er Eigentümer ist. Vier Dinge, denen du beitrittst:

  1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG. Die rechtliche Gemeinschaft aller Eigentümer im Haus. Jeder Eigentümer ist automatisch Mitglied. Austreten kannst du nicht. Die WEG hat ein eigenes Konto und trifft eigene Entscheidungen. Mitglied wirst du an dem Tag, an dem das Grundbuch deinen Namen einträgt.

  2. Die Verfassung: die Teilungserklärung. Das Gründungsdokument der WEG. Sie legt fest, was deiner Wohnung allein gehört, das Sondereigentum, und was allen gemeinsam gehört, das Gemeinschaftseigentum. Innenwände, Böden und Ausstattung deiner Wohnung gehören dir. Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus und Garten gehören allen. Die Teilungserklärung regelt auch die Nutzung: Haustiere, Kurzzeitvermietung, Balkonverglasung. Lies sie vor dem Angebot. Was sie verbietet, darfst du nicht.

  3. Der Verwalter. Jede WEG bestellt einen Verwalter, meist ein professionelles Unternehmen. Er führt den Alltag des Hauses: zieht das Hausgeld ein, bezahlt Rechnungen, beauftragt Reparaturen, erstellt die Jahresabrechnung und organisiert die Eigentümerversammlung. Eine gut geführte Verwaltung hält die Gemeinschaft funktionsfähig.

  4. Die Eigentümerversammlung. Einmal im Jahr treffen sich die Eigentümer und stimmen ab: über den Wirtschaftsplan, größere Reparaturen, die Hausordnung, die Wahl des Verwalters. Gewichtet wird nach den Miteigentumsanteilen aus der Teilungserklärung. Jeder Beschluss bindet alle Eigentümer, auch spätere.

Du kaufst nicht nur eine Wohnung. Du kaufst einen Anteil an einer Gemeinschaft, mit allem, was sie entschieden hat, und allem, was sie noch entscheiden wird.

Was die Gemeinschaft dich kostet

  1. Das Hausgeld. Deine monatliche Zahlung an die WEG. Es deckt laufende Kosten (Reinigung, Versicherung, Hausmeister, Allgemeinstrom, Wasser, in vielen Häusern die Heizung), die Verwaltergebühr und einen Beitrag zur Rücklage. Im Exposé steht die Summe. Wie sie sich aufteilt, verrät viel.

  2. Der Wirtschaftsplan. Jedes Jahr erstellt der Verwalter den Plan für das kommende Jahr: laufende Kosten, Verwaltergebühr und Zuführung zur Rücklage. Die Eigentümerversammlung beschließt ihn. Dein Hausgeld ist ein Zwölftel deines Anteils daran. Lass dir den aktuellen Wirtschaftsplan vor dem Angebot zeigen.

  3. Die Jahresabrechnung. Am Jahresende vergleicht der Verwalter Plan und tatsächliche Ausgaben. Wurde weniger ausgegeben, gibt es eine Gutschrift. Wurde mehr ausgegeben, zahlt jeder nach. Lies die letzten drei. Sie zeigen, ob der Plan realistisch ist oder hoffnungsvoll.

  4. Die Instandhaltungsrücklage. Das Geld für große Arbeiten: Dach, Fassade, Heizung, Aufzug, Fenster. Frag nach dem aktuellen Stand, und wie er zu Größe und Alter des Hauses passt. Eine leere Rücklage in einem Haus, das älter als dreißig Jahre ist, ist kein Schnäppchen. Sie ist ein Warnsignal.

  5. Die Sonderumlage. Reicht die Rücklage nicht, etwa für ein neues Dach oder eine neue Heizung, beschließt die Versammlung eine Sonderumlage. Jeder Eigentümer zahlt seinen Anteil zu einem festen Termin. Das können fünf, zehn, zwanzig tausend Euro oder mehr pro Wohnung sein. In einem Haus mit leerer Rücklage und altem Dach ist sie keine Frage des Ob, sondern des Wann.

Ein niedriges Hausgeld ist nicht günstig, wenn es dich in eine unterfinanzierte Gemeinschaft führt.

Was die Gemeinschaft schon entschieden hat, und was kommt

Jeder Beschluss der WEG bindet dich ab dem Tag, an dem dein Name im Grundbuch steht. Du erbst jede Diskussion, jeden Kompromiss, jeden Beschluss. Fünf Dinge, die du vor dem Angebot lesen solltest:

  1. Die Beschlusssammlung. Alle Beschlüsse der Eigentümer, geführt vom Verwalter und nach jeder Versammlung ergänzt. Worüber gestritten wurde, zeigt, was der Gemeinschaft wichtig ist. Was beschlossen wurde, bindet dich jetzt.

  2. Die Protokolle der letzten drei Versammlungen. Die Beschlüsse stehen in der Sammlung. Der Ton steht in den Protokollen. Lange Debatten, knappe Abstimmungen, abgelehnte Anträge. Eine ruhige Gemeinschaft liest sich ruhig.

  3. Anhängige Beschlüsse. Eine beschlossene, aber noch nicht begonnene Reparatur. Eine beschlossene, aber noch nicht eingezogene Sonderumlage. Diese Verpflichtungen erbst du sofort. Frag den Verwalter nach der aktuellen Liste.

  4. Anhängige Verfahren. Streit mit einer Baufirma, mit einem Eigentümer wegen offenen Hausgelds, mit dem Verwalter, mit einer Behörde. Verfahren kosten Geld, und dieses Geld kommt aus der Gemeinschaft. Frag direkt nach.

  5. Kommende größere Arbeiten. Lies drei Quellen zusammen: die Planzahlen im Wirtschaftsplan, ein bereits beauftragtes Gutachten zu Dach, Heizung oder Fassade, und die Notizen des Verwalters zum Zustand des Hauses. Wo sie übereinstimmen, kommt die Arbeit.

Wer die Vergangenheit der Gemeinschaft liest, sieht ihre Zukunft.

WEG, Teilungserklärung, Hausgeld: what a buyer must read before offering

This question is for buyers of an Eigentumswohnung, a flat in a shared building. If you are buying a standalone house, Question 6 will matter more to you.

What you are actually joining

When you buy a flat in Germany, you are not just buying four walls and a door. You are joining a community with its own constitution, a manager, an assembly, and rules that shape how you live there for as long as you own it. Four things you are joining:

  1. The community, die Wohnungseigentümergemeinschaft, called the WEG. The legal body of all owners in the building. Every owner is automatically a member. You cannot opt out. The WEG has its own bank account and makes its own decisions. You become a member on the day the land register, das Grundbuch, records your name.

  2. The constitution, die Teilungserklärung. The founding document of the WEG. It defines what belongs to your flat alone, das Sondereigentum, and what belongs to all owners together, das Gemeinschaftseigentum. Interior walls, floors and fittings in your flat are yours alone. Roof, facade, load-bearing walls, staircase and garden belong to all. The Teilungserklärung also sets rules for use: pets, short-term letting, glazing a balcony. Read it before you offer. What it forbids, you cannot do.

  3. The manager, der Verwalter. Every WEG appoints a property manager, usually a professional firm. The Verwalter runs the building day to day: collects the Hausgeld, pays bills, commissions repairs, prepares the annual accounts and organises the owners' meeting. A well-run Verwaltung keeps the community working.

  4. The assembly, die Eigentümerversammlung. Once a year, the owners meet and vote: on the budget, major repairs, changes to the house rules, the choice of manager. Votes are weighted by the ownership shares in the Teilungserklärung. Every decision binds all owners, including future ones.

You are not just buying a flat. You are buying a share in a community, and the community comes with everything it has decided and everything it will decide next.

What the community will cost you

  1. The monthly charge, das Hausgeld. Your monthly payment to the WEG. It covers running costs (cleaning, insurance, caretaker, shared electricity, water, heating in many buildings), the manager's fee, and a contribution to the reserve. The Exposé shows the total. How it splits tells you a lot.

  2. The annual budget, der Wirtschaftsplan. Each year the Verwalter drafts a budget for the year ahead: running costs, management fee and how much goes into the reserve. The owners' meeting votes on it. Your Hausgeld is one twelfth of your share of that budget. Ask to see the current Wirtschaftsplan before you offer.

  3. The annual reconciliation, die Jahresabrechnung. At year end, the Verwalter compares the budget with what was actually spent. If the community spent less, each owner is credited. If it spent more, each owner pays the difference. Read the last three. They tell you whether the budget is realistic or hopeful.

  4. The reserve fund, die Instandhaltungsrücklage. Money set aside for major works: roof, facade, heating, lift, windows. Ask to see the current balance, and how it compares to the size and age of the building. An empty reserve on a building older than thirty years is not a bargain. It is a warning.

  5. The special levy, die Sonderumlage. When the reserve cannot cover what is needed, for example a new roof or heating, the owners' meeting decides a Sonderumlage. Every owner pays their share by a set date. This can be five, ten, twenty thousand euros or more per flat. In a building with an empty reserve and an ageing roof, it is not a question of if, but when.

A low Hausgeld is not cheap if it buys you into an underfunded community.

What the community has already decided, and what is coming next

Every decision the WEG has ever made binds you from the day your name enters the land register. You inherit every discussion, every compromise, every resolution. Five things to read before you offer:

  1. The register of resolutions, die Beschlusssammlung. Every decision the owners have made, kept by the Verwalter and updated after every meeting. What the community argued about tells you what it cares about. What it decided tells you what binds you now.

  2. The minutes of the last three owners' meetings, die Protokolle. The resolutions are in the Beschlusssammlung. The tone is in the minutes. Long debates, split votes, motions narrowly rejected. A calm community reads calm.

  3. Resolutions decided but not yet carried out, anhängige Beschlüsse. A repair approved but not started. A special levy decided but not yet collected. These are commitments you inherit immediately. Ask the Verwalter for the current list.

  4. Active legal proceedings, anhängige Verfahren. Disputes with a contractor, with an owner over unpaid Hausgeld, with the Verwalter, with an authority. Legal proceedings cost money, and that money comes from the community. Ask directly.

  5. Upcoming major works, kommende größere Arbeiten. Look at three sources together: the budget projections, any expert report (Gutachten) already commissioned on roof, heating or facade, and the Verwalter's notes on the building. Where these agree, the work is coming.

Read the community's past, and you can see its future.