Einkommen. Die Bank will regelmäßiges, nachweisbares und sicheres Einkommen sehen. Als Angestellter: die letzten drei Gehaltsabrechnungen und deinen Arbeitsvertrag. Als Selbstständiger: die letzten zwei bis drei Jahresabschlüsse oder Steuerbescheide. Einkommen aus dem Ausland zählt, wird aber strenger geprüft, oft mit Abschlag.

Eigenkapital. Das Geld, das du selbst mitbringst. Für Ansässige beginnt eine Finanzierung oft bei etwa zwanzig Prozent Eigenkapital plus den Kaufnebenkosten aus Frage 1: rund 8,5 %, plus einer Maklerprovision, wenn eine vereinbart ist. Für Nicht-Ansässige liegt die Latte höher. Plane realistisch mit dreißig bis vierzig Prozent plus Nebenkosten.

Schufa. Wer nie eine deutsche Adresse, ein deutsches Konto oder einen deutschen Handyvertrag hatte, hat oft gar keinen Schufa-Eintrag. Nicht schlecht, nicht gut. Leer. Manche Banken verlangen dann eine Bonitätsauskunft aus dem Heimatland.

Aufenthaltsstatus. EU-Bürger haben Freizügigkeit, aber die Bank will trotzdem einen überzeugenden Lebensmittelpunkt sehen. Für alle anderen zählen Art und Laufzeit eines deutschen Aufenthaltstitels sehr.

Steuerlicher Wohnsitz. Wo du heute Steuern zahlst. Deutsche Banken müssen das nach internationalen Meldepflichten (CRS, FATCA) dokumentieren. Kein Hindernis, aber Papierarbeit, und sie muss sauber sein.

Welche Banken Nicht-Ansässige finanzieren. Nicht viele. Viele Sparkassen und Volksbanken lehnen Nicht-Ansässige grundsätzlich ab. Es bleiben einige überregionale Privatbanken, bestimmte Direktbanken und unabhängige Finanzierungsvermittler, die mit den Häusern arbeiten, die Nicht-Ansässige ernsthaft prüfen.

Was ein Finanzierungsberater tut. Ein unabhängiger Berater ist an keine Bank gebunden. Er reicht deine Unterlagen parallel bei mehreren Banken ein, verhandelt und bringt dir ein belastbares Angebot. Für Nicht-Ansässige ist das fast unverzichtbar. Zehn deutsche Banken selbst aus dem Ausland anzufragen, ist kaum machbar. Frag deinen Berater offen, wie er bezahlt wird.

Beleihungswert gegen Kaufpreis. Die Bank finanziert nicht gegen den Preis, den du zahlst, sondern gegen ihren eigenen Wert, den Beleihungswert. Er liegt meist unter dem Kaufpreis, oft zehn bis fünfzehn Prozent. Eine Wohnung für 500.000 Euro wird intern vielleicht mit 450.000 bewertet.

Die echte Zahl. Kaufpreis 500.000 Euro. Kaufnebenkosten rund 8,5 %, also 42.500, plus eine Maklerprovision, wenn eine vereinbart ist. Beleihungswert 450.000. Finanziert die Bank sechzig Prozent davon, leiht sie 270.000. Was du selbst mitbringst: 500.000 minus 270.000, plus 42.500. Rund 272.500 Euro Eigenkapital, plus Provision. Keine bequeme Zahl am Anfang, aber eine echte.

Der Finanzierungsvorbehalt. Bei einem Kaufangebot oder einer Reservierung ist „vorbehaltlich der Finanzierung“ üblich. Im Kaufvertrag selbst ist die Klausel selten. In meinen 25 Jahren habe ich sie nur eine Handvoll Mal erlebt. Die meisten Verkäufer stimmen einem Notartermin erst zu, wenn deine Finanzierung zugesagt ist. Der echte Schutz ist deshalb einfach: Halte zuerst die endgültige, verbindliche Zusage deiner Bank in der Hand.

Das Timing. Unterlagen aus dem Ausland müssen beschafft, übersetzt und beglaubigt werden. Die Bank braucht Wochen. Die Geduld eines Verkäufers ist oft kürzer. Plane die Reihenfolge: Zusage dem Grunde nach, bevor du ernsthaft suchst, endgültige Zusage vor dem Notartermin, Zahlung erst nach der Fälligkeitsmitteilung.

Wenn die Bank nach dem Notartermin Nein sagt. Ohne Finanzierungsvorbehalt im Vertrag schuldest du den Kaufpreis, und darüber kann ein deutsches Gericht entscheiden, egal, wo du lebst. Deshalb muss die endgültige Zusage zuerst kommen.

Die praktischen Schritte. Hol dir eine Zusage dem Grunde nach, bevor du ernsthaft besichtigst. Bereite deine Unterlagen früh vor und lass sie übersetzen. Bitte deine Bank früh um eine Liste aller Unterlagen, die sie für die Finanzierung braucht. Manche davon kann nur der Verkäufer liefern. Gib diese Liste dem Makler des Verkäufers oder deinem eigenen Käufermakler. Kaufst du direkt vom Verkäufer, gib sie ihm selbst. Arbeite mit einem Berater, der mehrere Banken anfragen kann. Und unterschreib beim Notar erst, wenn die endgültige Zusage deiner Bank vorliegt. Nicht als Hoffnung. Als Bedingung.

Dein Einkommen ist deutsch. Gehaltsabrechnungen eines deutschen Arbeitgebers, in Euro, mit deutscher Lohnsteuer. Die Bank liest es wie das Einkommen eines deutschen Käufers. Kein Abschlag, keine Übersetzungen, keine Währungsfrage.

Deine Schufa gibt es, aber sie ist oft dünn. Die Schufa beginnt nicht am Tag deiner Ankunft, sondern mit deinem ersten deutschen Konto oder Vertrag. Zwei Jahre hier heißen zwei Jahre Geschichte. Sauber, aber kurz. Deine Bonität aus der Heimat zählt hier nicht.

Dein Aufenthaltstitel rückt in die Mitte. Die Bank verleiht für zwanzig oder dreißig Jahre und will wissen, ob du so lange bleiben darfst.

Dein Arbeitsvertrag wird genau gelesen. Ein gutes Gehalt reicht nicht, wenn du noch in der Probezeit bist. Die meisten Banken warten, bis sie vorbei ist. Ein befristeter Vertrag macht es ebenfalls schwerer.

Dein Eigenkapital rückt näher an das eines deutschen Käufers. Die 272.500 Euro aus Weg A gelten für dich meist nicht in dieser Form. Deine Finanzierung sieht eher aus wie die eines Einheimischen. Die Kaufnebenkosten aus Frage 1 solltest du trotzdem selbst mitbringen.

Die Niederlassungserlaubnis. Die breiteste Tür. Sie ist unbefristet, und damit fällt die größte Frage der Bank weg. Mit Niederlassungserlaubnis, deutschem Gehalt und sauberer Schufa siehst du für viele Banken fast aus wie ein deutscher Käufer.

Die Blaue Karte. Eine gute Tür, aber mit Ablaufdatum. Die erste Karte gilt höchstens vier Jahre. Ist dein Arbeitsvertrag kürzer, gilt sie für die Vertragsdauer plus sechs Monate. Die Bank schaut genau, wie lange dein Titel noch läuft. Eine kurze Restlaufzeit zählt als Risiko. Das Datum auf deiner Karte kann so viel wiegen wie dein Gehalt.

Die befristete Aufenthaltserlaubnis. Die engste Tür. Weniger Banken, mehr Fragen, oft mehr Eigenkapital. Verschlossen ist sie nicht. Genau hier lohnt sich ein Berater am meisten, der weiß, welche Banken befristete Titel überhaupt prüfen.

Die Zeitstrategie. Inhaber der Blauen Karte können unter weiteren Voraussetzungen nach 21 Monaten die Niederlassungserlaubnis beantragen, wenn sie Deutsch auf Niveau B1 nachweisen, mit einfachen Deutschkenntnissen auf Niveau A1 nach 27 Monaten. Manchmal ist der klügste Schritt, nicht jetzt zu kaufen, sondern ein paar Monate später, mit der Niederlassungserlaubnis in der Hand. Dieselbe Wohnung, dasselbe Gehalt, mehr offene Türen.

Ein Titel, der mitten im Kauf ausläuft. Zwischen erster Besichtigung und Schlüssel liegen oft Monate. Läuft in dieser Zeit deine Blaue Karte oder befristete Erlaubnis aus, kann die Bank die Zusage anhalten, bis der neue Titel da ist. Prüf das Datum, bevor du suchst, und beantrage die Verlängerung früh, wenn sie in die Kaufphase fallen könnte.

Ein Jobwechsel zur falschen Zeit. Ein neuer Job heißt eine neue Probezeit, und viele Banken warten, bis sie vorbei ist. Ein besseres Angebot kurz vor dem Notartermin kann die ganze Finanzierung verschieben. Deshalb frage ich jeden Kunden, nicht nur ausländische, wie lange er schon beim Arbeitgeber ist und ob ein Wechsel ansteht. Nicht aus Neugier. Weil die Antwort über den Zeitpunkt entscheidet.

Dein Sicherheitsnetz für Weg B. Deine zwei Risiken sind der Aufenthaltstitel und der Job. Schreib „vorbehaltlich der Finanzierung“ in dein Kaufangebot. Die meisten Verkäufer stimmen einem Notartermin erst zu, wenn deine Finanzierung zugesagt ist. Bitte deine Bank deshalb früh um eine Liste aller Unterlagen, die sie braucht, und gib sie dem Makler des Verkäufers, deinem eigenen Käufermakler oder direkt dem Verkäufer. Dann ist die Zusage rechtzeitig da.

Die praktischen Schritte. Prüf die Restlaufzeit deines Titels, bevor du suchst. Kauf nach der Probezeit, nicht mittendrin. Hol dir eine Zusage dem Grunde nach, bevor du ernsthaft besichtigst. Unterschreib beim Notar erst mit der endgültigen Zusage in der Hand.

Income. The bank wants to see income that is regular, verifiable and secure. As an employee: your last three Gehaltsabrechnungen (payslips) and your employment contract. As a self-employed person: the last two to three Jahresabschlüsse (annual accounts) or Steuerbescheide (tax assessments). Income from abroad counts, but it is examined more strictly, often with a discount applied.

Equity. The money you bring yourself. For a resident, financing often starts at around twenty percent equity plus the Kaufnebenkosten, the buying costs from Question 1: about 8.5%, plus any broker's fee. For a non-resident the bar is higher. Plan realistically for thirty to forty percent equity plus buying costs.

Schufa. The central German credit bureau. If you have never had a German address, bank account or phone contract, there is often no Schufa record on you at all. Not bad, not good. Empty. Some banks will ask instead for a credit report from your home country.

Residence status. An EU citizen has freedom of movement, but the bank still wants to see a convincing Lebensmittelpunkt, centre of life. For others, the type and length of any German residence permit matters a great deal.

Tax residence. Where you pay tax today. German banks must document this under international reporting rules (CRS, FATCA). It is not an obstacle, but it is paperwork, and it must be clean.

Which banks finance non-residents. Not many. Many Sparkassen and Volksbanken, the local savings and cooperative banks, decline non-residents as a matter of policy. What remains are some national private banks, certain direct banks, and independent mortgage brokers who work with the lenders that take non-residents seriously.

What a Finanzierungsberater, a mortgage adviser, does. An independent adviser is not tied to one bank. They submit your file to several banks at once, negotiate the terms, and bring you a firm offer. For a non-resident this is close to essential. You cannot easily approach ten German banks yourself from abroad. Ask your adviser openly how they are paid.

Lending value against purchase price. The bank does not lend against the price you pay. It lends against its own internal value, the Beleihungswert, which usually sits below the price, often ten to fifteen percent below. A flat for 500,000 euros may be valued internally at 450,000.

The real number. Purchase price 500,000 euros. Buying costs around 8.5%, so 42,500, plus any broker's fee. Lending value 450,000. If the bank finances sixty percent of that, it lends 270,000. What you bring yourself: 500,000 minus 270,000, plus 42,500. Around 272,500 euros of your own money, plus any broker's fee. Not a comfortable number at the start, but a real one.

The financing condition, der Finanzierungsvorbehalt. When you make an offer or sign a reservation, it is common to write "subject to financing". In the purchase contract itself, the clause is rare. In my 25 years, I have seen it only a handful of times. Most sellers will only agree to a notary appointment once your financing is approved. So the real protection is simple: have your bank's final, binding approval in your hands first.

The timing. Documents from abroad must be found, translated and certified. The bank needs weeks to decide. A seller's patience is often shorter. Plan the order: approval in principle before you search seriously, final approval before the notary appointment, and payment only after the notice that the price is due.

If the bank says no after the notary appointment. Without a financing condition in the contract, you owe the purchase price, and a German court can decide that, wherever you live. That is why the final approval must come first.

The practical steps. Get an approval in principle before you view seriously. Prepare and translate your documents early. Ask your bank early for a list of every document it needs for the financing. Some of them only the seller can provide. Hand that list to the seller's agent, or to your own buyer's agent. If you are dealing with the seller directly, hand it to the seller. Work with an adviser who can approach several banks. And sign at the notary only once your bank's final approval is in your hands. Not as a hope. As a condition.

Your income is German. Payslips from a German employer, in euros, with German tax deducted. The bank reads it like a German buyer's income. No discount, no translations, no currency question.

Your Schufa exists, but it is often thin. Schufa does not start the day you arrive. It begins with your first German account or contract. Two years here means two years of history. Clean, but short. Your credit history from home does not carry over.

Your Aufenthaltstitel, your residence permit, moves to the centre. The bank is lending for twenty or thirty years and wants to know whether you may stay that long.

Your employment contract is read closely. A good salary is not enough if you are still in your Probezeit, your probation period. Most banks wait until it is over. A fixed-term contract makes it harder too.

Your equity moves closer to a German buyer's. The 272,500 euros from Path A usually does not apply to you in that form. Your financing looks more like a local's. The buying costs from Question 1 you should still bring yourself.

The Niederlassungserlaubnis, the permanent settlement permit. The widest door. It has no end date, so the bank's biggest question disappears. With this permit, a German salary and a clean Schufa, you look to many banks almost like a German buyer.

The Blaue Karte, the EU Blue Card. A good door, with an end date. A first Blue Card is issued for at most four years. If your job contract is shorter, the card runs for the length of the contract plus six months. The bank looks closely at how long your permit still runs. A short remaining time counts as risk. The date on your card can weigh as much as your salary.

The befristete Aufenthaltserlaubnis, the time-limited residence permit. The narrowest door. Fewer banks, more questions, often more equity. It is not closed. This is where an adviser who knows which lenders look at time-limited permits is worth the most.

The timing strategy. Blue Card holders can, under further conditions, apply for the permanent permit after 21 months if they show German at B1 level, or after 27 months with basic German at A1 level. Sometimes the smartest move is not to buy now, but a few months later, with the permanent permit in hand. Same flat, same salary, more open doors.

A permit that runs out in the middle of the purchase. Between the first viewing and the keys, months can pass. If your Blue Card or time-limited permit expires in that time, the bank may pause until the new one is issued. Check the date on your card before you search, and apply for renewal early if it could fall in the buying period.

A job change at the wrong moment. A new job means a new probation period, and many banks wait until it is over. A better offer just before the notary appointment can move the whole financing. That is why I ask every client, not only foreign clients, how long they have been with their employer and whether a change is coming. Not out of curiosity. Because the answer decides the timing.

Your safety net, for Path B. Your two risks are the permit and the job. Write "subject to financing" into your offer. Most sellers will only agree to a notary appointment once your financing is approved. So ask your bank early for a list of every document it needs, and hand it to the seller's agent, your own buyer's agent, or the seller directly. Then the approval is ready in time.

The practical steps. Check how long your permit still runs before you search. Buy after your probation period, not during it. Get an approval in principle before you view seriously. Sign at the notary only with the final approval in hand.