Was der Kaufpreis im Exposé nicht enthält

Du siehst 450.000 € im Exposé.

Du brauchst mehr, bevor du den Schlüssel in der Hand hältst.

Der Kaufpreis im Exposé ist nur ein Teil dessen, was ein Immobilienkauf in Deutschland kostet. Was dazukommt, nennt man Kaufnebenkosten. Auf eine Berliner Wohnung zu 450.000 € gerechnet, sind das:

  1. Grunderwerbsteuer Berlin, 6 %: 27.000 €

  2. Notar und Grundbuch, etwa 1,5 % bis 2 %: 7.000 € bis 9.000 €

  3. Maklerprovision auf Käuferseite, wenn ein Makler beteiligt ist: so, wie schriftlich vereinbart

Summe der Kaufnebenkosten: rund 36.000 €, plus Provision, wenn ein Makler beteiligt ist.

Das ist die Zahl, die viele Käufer erst spät sehen. Manche erst beim Notar. Manche erst, wenn die Finanzierung wackelt, weil die Bank den Kaufpreis finanziert, die Nebenkosten aber aus Eigenkapital kommen müssen.

Die Regel, die ich jedem Käufer im ersten Gespräch mitgebe: Rechne mit rund 8,5 % zusätzlich auf den Preis, den du im Exposé siehst, für Steuer, Notar und Grundbuch, plus einer Maklerprovision, wenn du eine schriftlich vereinbart hast. Das ist bewusst etwas mehr als die genaue Summe. Wird es weniger, bleibt der Rest bei dir.

Auf 450.000 € sind das rund 38.000 €.
Auf 600.000 € sind das rund 51.000 €.
Auf 800.000 € sind das rund 68.000 €.

Dieses Geld muss vor der Schlüsselübergabe fließen. Und es kann in den meisten Fällen nicht mitfinanziert werden.

Wenn du also überlegst, was du dir leisten kannst, ist der Kaufpreis nicht die Zahl, mit der du rechnen solltest.

Kaufpreis + 8,5 %, plus Provision.

What the price on the Exposé does not include

You see 450,000 € on the Exposé, the property listing.

You need more than that before the key is in your hand.

The price on the Exposé is only part of what a property purchase costs in Germany. What comes on top is called Kaufnebenkosten, the additional buying costs. On a Berlin flat priced at 450,000 €, they look like this:

  1. Grunderwerbsteuer (property transfer tax), Berlin, 6%: 27,000 €

  2. Notary and land registry, roughly 1.5% to 2%: 7,000 € to 9,000 €

  3. Broker's fee on the buyer side, where a broker is involved: as agreed in writing

Total additional costs: around 36,000 €, plus the broker's fee if one is involved.

This is the number many buyers see too late. Some only at the notary appointment. Some only when the financing wobbles, because the bank finances the purchase price, while the additional costs must come from the buyer's own money.

The rule I give every buyer in our first conversation: budget about 8.5% on top of the price you see on the Exposé for tax, notary and land registry, plus any broker's fee you have agreed in writing. It is a little more than the exact sum, on purpose. If it ends up less, the difference stays with you.

On 450,000 € that is around 38,000 €.
On 600,000 € that is around 51,000 €.
On 800,000 € that is around 68,000 €.

This money has to be paid before the keys change hands. And in most cases, it cannot be added to the mortgage.

So when you work out what you can afford, the price on the Exposé is not the number to calculate with.

Price + 8.5%, plus the broker's fee.