Was die Zahlen im Energieausweis wirklich bedeuten, und was sie verschweigen

Die zwei Arten des Energieausweises, und wie du erkennst, welchen du in der Hand hältst

In jedem Exposé steht ein Energieausweis. Er ist gesetzlich vorgeschrieben. Er zeigt Zahlen, Farben und eine Skala von A+ bis H. Viele Erstkäufer schauen kurz auf die Farbe und lesen weiter. Dieser Blick kann der teuerste im ganzen Kauf sein.

Es gibt zwei Arten, und sie erzählen völlig verschiedene Geschichten über dasselbe Haus.

  1. Der Verbrauchsausweis. Er beruht auf dem tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre. Der Aussteller nimmt die Heizabrechnungen der Vorbewohner, rechnet Klima und Leerstand heraus und trägt eine Zahl ein. Diese Zahl zeigt, wie die Menschen vor dir gelebt haben. Sie zeigt nicht, wie effizient das Haus ist. Ein sparsames Rentnerpaar und eine junge Familie in derselben Wohnung ergeben ganz verschiedene Ausweise. Du kaufst das Haus, nicht die Vorbewohner.

  2. Der Bedarfsausweis. Er beruht auf einer technischen Berechnung. Ein Fachmann prüft die Bausubstanz: Wände, Fenster, Dach, Heizung, Dämmung, und berechnet, wie viel Energie das Haus bei normaler Nutzung braucht. Diese Zahl beschreibt das Gebäude selbst.

Welcher Ausweis es ist, steht oben auf der ersten Seite. Schau zuerst dorthin.

Für ältere, nicht umfassend sanierte Häuser schreibt das Gesetz oft den Bedarfsausweis vor. Wo der Eigentümer wählen darf, wählen viele den Verbrauchsausweis, weil er günstiger ist. Steht im Exposé ein Verbrauchsausweis, lohnt sich die Frage, ob es auch einen Bedarfsausweis gibt.

Die Zahlen selbst, und was sie wirklich kosten

Auf der zweiten Seite stehen die Farbskala und zwei Zahlen. Die Farbe sagt wenig. Vier Dinge solltest du wirklich lesen:

  1. Die Farbskala. A+ liegt unter 30 kWh pro Quadratmeter und Jahr, H über 250. Ein saniertes Berliner Altbauhaus liegt meist zwischen C und E, also 75 bis 160. Ein unsanierter Altbau oft bei G oder H. Ein Neubau nach heutigem Standard bei A oder B. Die Farbe ist nur ein Band. Über deine Rechnung sagt sie nichts.

  2. Der Endenergiebedarf. Die Zahl, die in deiner Heizkostenabrechnung auftaucht. Wie viel Energie das Haus pro Quadratmeter und Jahr am Zähler braucht, für Heizung, Warmwasser und Lüftung. Stehen dort 150, braucht eine 70-Quadratmeter-Wohnung rund 10.500 Kilowattstunden im Jahr.

  3. Der Primärenergiebedarf. Dieselbe Energie, zurückverfolgt bis zur Quelle. Gas, Öl, Fernwärme, Pellets und Strom werden danach gewichtet, wie sauber sie sind. Die Primärenergie ist die Zahl, auf die das Gesetz schaut. Die Endenergie ist die Zahl, die dein Portemonnaie interessiert.

  4. Was es tatsächlich kostet. Rechne vor dem Angebot. Beispiel: 70 Quadratmeter Altbau in Berlin, Endenergie 150, Gasheizung. 70 mal 150 sind 10.500 Kilowattstunden im Jahr. Bei 12 Cent pro Kilowattstunde sind das rund 1.260 Euro im Jahr, etwa 105 Euro im Monat. Bei Öl, Fernwärme oder alten Nachtspeicheröfen sieht die Rechnung anders aus. Nimm den echten Preis für den echten Energieträger.

Was der Ausweis verschweigt, und was das Gesetz von dir verlangen kann

Der Energieausweis zeigt, wo das Haus heute steht. Er zeigt nicht, was du morgen zahlst. Vier Dinge, die er nicht verrät:

  1. Den echten Zustand der Gebäudehülle. Ein Bedarfsausweis rechnet mit der Bausubstanz, aber er prüft sie nicht. Feuchtigkeit in der Wand, dünne Dachdämmung, alte Fenster hinter neueren Rahmen, schlecht abgedichtete Fugen. Nichts davon steht auf dem Papier.

  2. Den aktuellen Stand der Anlagen. Ein Ausweis gilt bis zu zehn Jahre. In dieser Zeit kann sich viel ändern, und wenig wird festgehalten. Ein getauschtes Fenster, das nie erfasst wurde. Ein neuer Kessel, den niemand gemeldet hat. Ein Warmwasserbereiter kurz vor dem Ende. Frag nach dem Alter jeder Anlage. Nicht nach dem Alter des Ausweises.

  3. Was das Energierecht von dir verlangen kann. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es hat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst. Die frühere Regel, dass eine neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen muss, gilt in dieser Form nicht mehr. An ihre Stelle tritt ein gestufter Weg mit mehreren Möglichkeiten und Anforderungen, die in den kommenden Jahren steigen. Teile des Gesetzes treten schrittweise in Kraft, manche Einzelheiten werden noch geklärt. Frag vor dem Kauf, was die aktuellen Regeln für die Heizung genau dieses Hauses bedeuten, und ab wann.

  4. Was ein Heizungswechsel kosten kann. Steht ein Austausch an, rechne die Kosten mit ein. Eine Wärmepumpe in einer Berliner Altbauwohnung kann 25.000 bis 40.000 Euro kosten, und oft kommen Arbeiten an Dämmung oder Heizkörpern dazu. Hol dir eine Schätzung, bevor du entscheidest, nicht danach.

Der Energieausweis zeigt, wo das Haus steht. Die Beschlusssammlung der WEG aus Frage 4 zeigt, wohin die Gemeinschaft es lenkt. Frage 6 zeigt dir, wie du den Zustand mit eigenen Augen liest. Wer alle drei zusammen liest, entscheidet nicht langsamer. Er entscheidet mit ruhigerer Hand, weil er nicht mehr im Nebel steht.

What the Energieausweis numbers really mean, and what they hide

The two kinds of certificate, and how to tell which one you are holding

Every Exposé, the property listing, shows an Energieausweis, the energy certificate. It is required by law. It carries numbers, colours and a scale from A+ to H. Many first-time buyers glance at the colour and read on. That glance can be the most expensive one in the whole purchase.

There are two kinds of certificate, and they tell very different stories about the same building.

  1. The consumption certificate, der Verbrauchsausweis. Based on the actual energy used over the past three years. The issuer takes the previous residents' heating bills, adjusts for climate and empty periods, and enters a number. That number tells you how the people before you lived. It does not tell you how efficient the building is. A frugal retired couple and a young family in the same flat produce very different certificates. You are buying the building, not the previous residents.

  2. The demand certificate, der Bedarfsausweis. Based on a technical calculation. A qualified assessor looks at the building fabric: walls, windows, roof, heating, insulation, and calculates how much energy the building needs under normal use. That number describes the building itself.

Which one you are holding is stated at the top of the first page. Check that first.

For older buildings without comprehensive renovation, the law often requires the demand certificate. Where the owner may choose, many choose the consumption certificate, because it is cheaper to produce. When the Exposé shows a consumption certificate, it is worth asking whether a demand certificate exists.

The numbers themselves, and what they really cost

On the second page you see the coloured scale and two numbers. The colour tells you very little. Four things to actually read:

  1. The colour scale. A+ sits below 30 kWh per square metre per year. H sits above 250. A renovated Berlin Altbau, a pre-war building, usually lands between C and E, so 75 to 160. An unrenovated Altbau often sits at G or H. A Neubau, a new building to current standard, at A or B. The colour is only a band. It tells you nothing about your actual bill.

  2. The final energy demand, der Endenergiebedarf. The number that shows up in your heating bill. How much energy the building needs per square metre per year, at the meter, for heating, hot water and ventilation. If the certificate shows 150, a 70 square metre flat needs about 10,500 kilowatt hours a year.

  3. The primary energy demand, der Primärenergiebedarf. The same energy, traced back to its source. Gas, oil, district heating, wood pellets and electricity are weighted by how clean the source is. Primary energy is the number the law watches. Final energy is the number your wallet watches.

  4. What it actually costs. Do the arithmetic before you make an offer. Example: a 70 square metre Berlin Altbau flat, final energy 150, gas heating. 70 times 150 is 10,500 kilowatt hours a year. At a gas price of 12 cents per kilowatt hour, that is about 1,260 euros a year, roughly 105 euros a month. For oil, district heating or old electric night-storage heating, the numbers differ. Use the real price for the real energy source.

What the certificate does not tell you, and what the law may ask of you

The Energieausweis shows where the building stands today. It does not show what you will pay tomorrow. Four things it does not tell you:

  1. The real state of the building envelope. A demand certificate calculates from the building fabric, but it does not inspect it. Damp in a wall, thin roof insulation, old windows behind newer frames, poorly sealed joints. None of this appears on the paper.

  2. The current state of the installed systems. A certificate is valid for up to ten years. In that time much can change and little may be recorded. A replaced window never registered. A new boiler no one filed. A hot water heater near the end of its life. Ask for the age of every installed system. Not the age of the certificate.

  3. What the energy law will ask of you. Since 29 July 2026, Germany's building energy law is the Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), the Building Modernisation Act. It replaced the earlier Gebäudeenergiegesetz (GEG). The earlier rule that a newly installed heating system must run on at least 65 percent renewable energy no longer applies in that form. In its place is a step-by-step path with several options and requirements that grow over the coming years. Parts of the law come into force in stages, and some details are still being settled. Before you buy, ask what the current rules mean for the heating in this specific building, and when.

  4. What a change of heating can cost. If the heating will need replacing, factor in the cost. Installing a Wärmepumpe, a heat pump, in a Berlin Altbau flat can run to 25,000 to 40,000 euros, and work on insulation or radiators often comes with it. Ask for an estimate before you decide, not after.

The Energieausweis tells you where the building stands. The WEG's Beschlusssammlung from Question 4 tells you where the community is steering it. Question 6 shows you how to read the condition with your own eyes. A buyer who reads all three together does not decide more slowly. They decide with a steadier hand, because they are no longer standing in fog.