Sanierungsstau: wie du ihn in einer Wohnung erkennst, bevor du kaufst

Das gilt für den Kauf einer Wohnung und eines Hauses. Wer ein Haus kauft, schaut mit demselben Blick auf die eigenen Wände, das Dach und den Keller.

Sanierungsstau heißt: Arbeiten, die ein Haus nicht bekommen hat, als es sie gebraucht hätte. Der Energieausweis hört bei dem auf, was sich berechnen lässt. Die Beschlusssammlung hört bei dem auf, was beschlossen wurde. Was du mit eigenen Augen siehst, ist die dritte Quelle.

In der Wohnung

Sechs Stellen, an denen du hinschauen solltest:

  1. Die Fenster. Schau dir die Rahmen von innen an. Holz, das aufgequollen oder vielfach überstrichen ist, verhärtete oder gerissene Dichtungen, Einfachverglasung, wo der Rest des Hauses doppelt verglast ist. Fühl an den Rändern, ob es zieht. Fenster sind teuer.

  2. Die Heizkörper und sichtbaren Leitungen. Moderne Flachheizkörper deuten auf eine Teilmodernisierung hin. Hohe Rippenheizkörper aus Guss deuten auf ein unberührtes System. Folge den Leitungen: Neue Heizkörper an alten Rohren heißen, dass nur der sichtbare Teil getauscht wurde.

  3. Der Sicherungskasten. Ein moderner Kasten mit FI-Schalter und klar beschrifteten Kreisen ist ein gutes Zeichen. Eine Reihe alter Schmelzsicherungen heißt, dass die Elektrik seit Jahrzehnten nicht angefasst wurde. Eine neue Elektrik im Altbau ist eine große Arbeit.

  4. Das Bad und die Fugen. Vergilbte oder gerissene Silikonfugen, Fliesen mit Sprüngen an den Ecken, eine Wannenverkleidung, die nachgibt, ein feuchter Geruch hinter der Toilette. Bei einem frisch renovierten Bad lohnt die Frage, ob die Abdichtung fachgerecht gemacht wurde.

  5. Die Wände an Außenecken, und hinter Möbeln. Wärmebrücken zeigen sich als dunkle Flecken, Verfärbungen oder eine kühlere Wand. Bitte darum, hinter einen Schrank an einer Außenwand schauen zu dürfen.

  6. Heizung und Warmwasser in der Wohnung. Gastherme an der Wand, Nachtspeicheröfen oder Anschluss an die Fernwärme. Notier dir das Baujahr auf jedem Typenschild. Alles, was älter als fünfzehn Jahre ist, ist näher am Ende als am Anfang. Was das Gesetz beim Austausch verlangen kann, steht in Frage 5.

Im gemeinsamen Haus

Du hast die Wohnung gesehen. Jetzt geh hinaus. Das Haus drumherum ist ein eigenes Dokument, und es schreibt sich jeden Tag neu.

  1. Das Treppenhaus. Der erste Raum, den jeder Käufer betritt, und das wahre Selbstporträt der Gemeinschaft. Abgestoßene Wände oder frische Farbe, funktionierende Lampen oder eine Reihe kaputter Birnen, saubere Fenster oder Staub auf den Simsen, der Geruch von nichts oder von Feuchtigkeit. Ein gepflegtes Treppenhaus ist keine Frage der Optik. Es zeigt einen Verwalter und eine WEG, die sich kümmern.

  2. Fassade und Dach. Schau dir die Fassade von der Straße an. Dann geh auf den Hof und schau noch einmal. Fotos entstehen meist von der Straße aus. Auf der Hofseite sieht man Risse im Putz, feuchte Stellen unter den Fenstern und den Zustand von Dachrinnen und Fallrohren am besten.

  3. Der Keller. Bitte darum, ihn zu sehen. Such die Heizungsanlage und lies Baujahr und letzte Prüfplakette. Achte auf die Luftfeuchtigkeit. Schau nach Rissen in Bodennähe. Prüf, ob die Kellerabteile trocken sind oder dunkle Flecken zeigen. Der Keller lügt nicht. Glaub dem Geruch.

  4. Hof und gemeinsame Außenflächen. Ein Fahrradkeller voller Räder, die niemandem mehr gehören, überquellende Mülltonnen, ein Garten, den seit dem letzten Herbst niemand angefasst hat. Das sind keine Fragen der Optik. Sie zeigen, worum sich die Gemeinschaft nicht mehr kümmert.

  5. Haustür, Fenster, Briefkästen, Klingel und Licht. Kleine Dinge erzählen dasselbe wie das Treppenhaus, im Kleinen.

Die Fragen, die du stellen solltest, und wie drei Quellen zusammen die Wahrheit zeigen

Was bleibt, ist die Frage an die Menschen, die wissen, was dein Auge bei einer Samstagsbesichtigung nicht sieht.

An den Verkäufer:

  1. Was wurde in den letzten fünfzehn Jahren saniert, wenn möglich mit Datum und Firma?

  2. Welche Arbeiten sind offen oder geplant, etwas Begonnenes, das nicht fertig wurde?

  3. Gab es Wasserschäden in dieser Wohnung oder in den Wohnungen darüber und darunter?

  4. Warum verkaufen Sie? Hör darauf, wie die Antwort landet, nicht nur, was sie sagt.

An den Verwalter, wenn möglich schriftlich:

  1. Sind Sonderumlagen in den nächsten zwölf bis vierundzwanzig Monaten beschlossen oder absehbar?

  2. Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage aktuell?

  3. Gibt es anhängige Verfahren, die die Gemeinschaft treffen können?

  4. Welche Arbeiten am ganzen Haus, Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Treppenhaus, sind geplant oder in Diskussion?

  5. Darf ich die Beschlusssammlung und die letzten drei Protokolle einsehen?

An die Nachbarn:

  1. Wie fühlt sich das Haus im Januar an, wenn es richtig kalt ist?

  2. Was geht hier kaputt, und wie schnell reagiert der Verwalter?

  3. Was hätten Sie gern gewusst, bevor Sie eingezogen sind?

Dann lies deine drei Quellen zusammen:

  1. Der Energieausweis aus Frage 5 sagt dir, was das Haus verbraucht.

  2. Die Beschlusssammlung aus Frage 4 sagt dir, was die Gemeinschaft entschieden hat und was kommt.

  3. Dein eigenes Auge sagt dir, was beide Papiere nicht zeigen.

Keine Quelle reicht allein. Der Ausweis kann sauber aussehen, während der Keller eine andere Geschichte erzählt. Die Beschlüsse können still sein, während die Fassade abblättert. Dein Auge kann übersehen, was eine Versammlung vor zwei Jahren beschlossen hat. Zusammen gelesen zeigen sie dir, was die nächsten zehn Jahre hier wirklich kosten werden.

Sanierungsstau: how to see it in a flat before you buy

This applies to buyers of a flat and of a house. Buyers of a house apply the same eye to their own walls, roof and cellar.

Sanierungsstau means deferred maintenance: the work a building did not receive when it should have. The Energieausweis stops at what can be calculated. The Beschlusssammlung stops at what has been decided. What you see with your own eyes is the third source.

Inside the flat

Six places to look:

  1. The windows. Look at the frames from inside. Wood swollen or painted over many times, seals hardened or torn, single glazing where the rest of the building has double. Feel for a draught at the edges. Windows are expensive to replace.

  2. The radiators and visible pipes. Modern flat radiators suggest partial modernisation. Rippenheizkörper, tall ribbed cast-iron radiators, suggest an untouched system. Follow the pipes: new radiators on old pipes mean the visible part was changed and the system left alone.

  3. The fuse box, der Sicherungskasten. A modern box with FI-Schalter, residual current devices, and clearly labelled circuits is a good sign. A row of old screw-in fuses, Schmelzsicherungen, means the electrics have not been touched in decades. Rewiring an Altbau flat is serious work.

  4. The bathroom and the seals. Silicone joints yellowed or torn, tiles cracked at the corners, a bath panel that gives when pressed, a smell of damp behind the toilet. A freshly renovated bathroom deserves a question about whether the Abdichtung, the waterproofing, was done properly.

  5. The walls near outside corners, and behind furniture. Wärmebrücken, thermal bridges, show as dark patches, discolouration or a cooler feel to the wall. Ask to look behind a wardrobe on an outside wall.

  6. The heating and hot water in the flat. A gas boiler on the wall, electric night-storage heaters, or a connection to Fernwärme, district heating. Note the year plate on every appliance. Anything older than fifteen years is closer to the end of its life than the start. Question 5 explains what the law may ask when it is replaced.

In the shared building

You have walked the flat. Now walk out of it. The building around it is a document of its own, and it updates itself every day.

  1. The stairwell, das Treppenhaus. The first room every buyer walks into, and the community's true self-portrait. Scuffed walls or fresh paint, working lights or a row of dead bulbs, clean windows or dust on the sills, the smell of nothing or of damp. A cared-for stairwell is not about looks. It shows a Verwalter and a WEG that show up.

  2. The facade and the roof. Look at the facade from the street. Then walk to the Hof, the courtyard side, and look again. Photos are usually taken from the street. The courtyard side is where cracks in the render, damp patches under windows and the state of gutters and downpipes are easiest to see.

  3. The cellar, der Keller. Ask to see it. Find the Heizungsanlage, the central heating plant, and read its year plate and last inspection sticker. Notice the humidity in the air. Look for cracks near the floor. Check whether the Kellerabteile, the owners' storage spaces, are dry or showing dark spots. The cellar never lies. Believe the smell.

  4. The courtyard and shared outdoor areas. The bicycle room full of bikes no one owns any more, overflowing bins, a garden no one has touched since last autumn. These are not complaints about looks. They show what the community has stopped paying attention to.

  5. Shared doors, windows, mailboxes, intercom and lights. Small things carry the same message as the stairwell, in miniature.

The questions to ask, and how three sources read together tell the truth

What is left is to ask the people who know what your eye cannot see on a Saturday viewing.

The seller:

  1. What has been renovated in the last fifteen years, with dates and companies if possible?

  2. What work is open or planned, anything started but not finished?

  3. Has there been any Wasserschaden, water damage, in this flat or the ones above and below?

  4. Why are you selling? Listen to how the answer lands, not only to what it says.

The Verwalter, the property manager, in writing if you can:

  1. Are any Sonderumlagen, special levies, decided or expected in the next twelve to twenty-four months?

  2. What is the current level of the Instandhaltungsrücklage, the reserve?

  3. Are there any anhängige Verfahren, pending legal proceedings, that could affect the community?

  4. What building-wide work, roof, facade, heating, pipes, stairwell, is planned or under discussion?

  5. May I see the Beschlusssammlung and the last three meeting minutes?

The neighbours:

  1. How does the building feel in January, when it is really cold?

  2. What breaks here, and how quickly does the Verwalter respond?

  3. Is there anything you wish you had known before you moved in?

Then read your three sources together:

  1. The Energieausweis, from Question 5, tells you what the building uses.

  2. The Beschlusssammlung, from Question 4, tells you what the community has decided and what is coming.

  3. Your own eye tells you what neither document can show.

No single source is enough. The certificate can look clean while the cellar tells another story. The resolutions can be quiet while a facade is peeling. Your eye can miss what a meeting decided two years ago. Read together, they show you what the next ten years here will really cost.